最近京楼热度又起，主要原因：1.可能即将到来的季节性小阳春、2.最近放贷较快、3.降息等等，这些综合因素的影响下，热点区域成交量有所提升，不过还是平稳为主，整体房源还算充足。

比如德胜，虽然多校划片的余威还在、未来两三年入学依然面临调剂、未来也许调剂常态化，但还是挡不住购房者的热情，不过在学区属性暂时减弱的条件下，老旧小区还需谨慎。

说句题外话，如果是核心城区、品相好的学区房是值得购买甚至收藏的，但是老旧小区，尤其是环境一般，管理一般，体量特别小的，还是需要谨慎一些，不是说不好，而是未来不可预测，回避风险，购买的房子虽然涨幅不一定跑赢大盘，但是有更好的居住属性，选择确定性更强的房子，还是比较稳妥的。

当然如果上学是首要目的，那就另当别论了，下面说说炭厂胡同。

炭厂胡同（炭厂胡同1号）：

西城德胜二手房，80年代的老小区，社区不大，独门独院一栋楼，也就是1号楼，板楼，体量很小 ，住的人不多，分2个单元，高6层，1单元每层3户，2单元每层2户。

社区内没什么活动空间，楼下小院里可以停几辆车，出了楼道就是林家胡同，居住环境一般，院内配套设施不完善。

前后没什么遮挡，最大的优势就是距离小学近，出门往南走路2分钟左右就到，不用开车，不用代步车，走路接送，省时省力。

户型朝向面积：

刚需户型，但是单价贵总价高。

55平的双南两居，56平南北两居，72平南北两居等等。

优点：

1.位置好，交通方便，周围配套成熟。

2.西城德胜学区，实验二小德胜校区的“准”学区。

3.户型方正，朝向不错。

4.密度不大。

缺点：

1.老旧小区，环境一般。

2.社区小，没有活动空间。

3.车位紧张。

4.临街一栋楼。

5.多校划片。

位置：

北二环外，安德路北侧，林家胡同西侧，德胜门外大街东侧，教场口街南侧。

距离地铁2号线和8号线换乘站鼓楼大街站不近，走路大概19分钟，公交和自驾比较方便。

南侧就是实验二小德胜校区。

东南是北滨河公园，北边是人定湖公园，南边什刹海公园，柳荫公园和青年湖公园也不远，公园环绕，休闲遛弯锻炼身体。

学校：

北京第二实验小学德胜校区（实验二小德胜校区）

【学校简称】实验二小德胜校区

【学校性质】公办

【所在城区】西城区

【所属学区】德胜学区

北京第二实验小学德胜校区，位于德外大街安德路142号，是一所公办学校。位于德胜门旁边，学校硬件设施不错，教学质量好，而且生源好，和本部基本一个模式。

12年的时候，北京第二实验小学教育集团成立，在14年，学校合并了两所小学（民族团结小学和长安小学），其中民族团结小学就是实验二小德胜校区的前身。

和金融街的实验二小本部共享师资和教材，虽然以前是普通小学，但合并后实力提升很快，据说有实验二小本部60—80%的实力。

德胜学区小学：

育翔小学、西师附小，第二实验小学德胜校区，三帆中学附属小学，五路通小学。

中学：

属地校：三帆中学、三帆中学裕中校区、师大二附西城实验中学、第七中学。

调配校：十三中学分校什刹海校区、北京市第四中学、第八中学、第十三中学。

总之：

位置很好、交通方便、配套成熟、西城德胜，实验二小德胜校区的学区房（多校划片）。

值不值得购买，需不需要谨慎，还是看需求，要上好学校，那也可以买。