（5）、两个机场临空经济示范区

大兴机场空港区

        产业：位于北京东北部顺义区，是全国临空经济区的发源地，目前临空经济示范区已与天竺综保区机构整合，形成了新的大临空经济区，最近已确定了新的规划。位于大兴的大型国际机场也设置了临空经济区，后续会逐步的建设完成。这里会形成与航运相关的一些产业，主要就是运输、进出口等等。

       学区：基本很弱，算有学上。

       次新：确实有不少新盘和次新盘，还有好多别墅区。

首都国际机场

       总结：不适合买这里，并且大兴机场周边的房价也是近几年降幅最大的（之前炒的高了一点），这种区域就不适合居住，离市区远、产业相对低端。建议避开这些区域买房。北京大兴空港区的房子，近三年跌幅还是比较大的。

（6）、奥林匹克中心区

奥领匹克公园

       产业：奥林匹克中心区是朝阳区的重点发展区域之一，这里除了体育场馆，也开始聚集大量文化设施、企业和国际机构，俨然成了北京市新的文化中心。这里有北京科技馆、国字头的场馆都不少，适合旅游、各种比赛、娱乐、会议（高端会议、展会）等活动。其中奥林匹克森林公园还是不错休闲去处，各个老板们经常来这里晨跑和夜跑。也是各个企业举办室外活动的优选场地之一。

       学区：这里的学区算是一般区域，有首师大附属小学。

       次新：这里的好多房子是在08年之间建设，其中这里最热的就是奥运会期间给各个国家运动员居住的小区。会后就行了出售和福利分房了。这些在当时是高科技住宅，现在看来也还是非常不错的小区。未来逐步走向和周边小区相融合，价差会缩小。太新的盘也比较少。这里借着这些国家配套，有一定的荣光，但是房子还是用来住的，还是需要生活，这些与生活无关配套的溢价慢慢会减少（最有用的配套是奥林匹克森林公园）。价格会回归正常--还是有一部分人会为了奥林匹克森林公园，奥运会过去的高光时刻付费的（特别是外地来的购买者-好多煤老板、**老板买这里了）。

二、学区选取

海淀学校分布

      北京的学区，最叫得响的是西城、东城、海淀及其它。其它基本是后来加上去的，一直在扩展，一直在变化。哪里有新盘，哪里就有学区房的概念。

        学区房：好的小学、好的初中、好的高中学籍（学区房最大的作用是小学，最多管到中学，高中就关系相对比较小了，因此最多就是九年一贯制）。这三者具备了才是学区房。否则就是旁边配建了一个好学校（挂了个人大附的牌子），算不上学区。算是有个学校，好不好看效果，特别是新盘旁边配建学校，名字都不错。学区房计算：房子的价格+雪票价格。他是有学票的溢价。

西城区学区做得比较均衡，并且都比较强（政保生相对比较多，先拼爹再拼娃）。其中第一梯队的就是：德胜、月坛、金融街片区、

东城区学区做得也较均衡，上限比西城低，整体都一般（属于低配版的西城）。交道口等算是比较不错的学区。这里的购买人群主要是朝阳区为了小孩上学。就近原则吧。

海淀区学区均衡性就不是那么好了，高峰特别高，全国最优，低谷也很低（北京倒数）。

其他区就是那么少数几所不错的学校。石景山（京源和景山远洋等还不错的学校）、丰台区（北大地的十二中）。

建议：为了小孩上学，那就买学区房--这一点我是无力反驳，那是另一个领域了，估计得到张雪峰那个赛道。你就不要考虑学区溢价了，这个是必须要付出的。这也是为什么学区属性直接导致涨幅很好呢？无力反驳，投资下一代。这也是一种投资。

      但是投资需求排名第一位的：那就尽可能避开强学区。（反而房子越贵，学区溢价相对越小，房子越便宜学区溢价越大，好多都是为了占坑房（万柳的蜂鸟社区））。学区受到外部环境的变化影响太大，因此投资建议避开（德胜的过山车价格、太阳宫的学区慢慢开始走弱了）。现在基本每个新盘开始都打着学区的牌（人大附的牌子一直从太阳宫-落地的、到孙河的传说，到奶西的宣传，再到十八里店的新地，都有着人大附的声音，这次十八里店要真落地了）。这个对于新房的销售和拉伸价格还是特别管用的。但这些都只能算学校，不能算学区。

三、次新

阳光丽景

三环内的次新

       北京的次新主要集中在三环以外。三环内基本都是七八十年代的老房子。有一些局部的老小区拆迁后，新建了新的小区，价格一般都属于区域内部的龙头，这些小区的特点是一般规模相对比较小，拆迁太难了。例如：德胜的阳光丽景，西城的中信城（这么大规模的还是比较稀缺的）、西直门的金地华著，月坛的南礼士路46号院（虽然经济适用房，但是价格是周边最贵的）等等（一般这种地段拆迁成本是很高的，因此这种地段一般建设的小区基本以豪宅的标签出现，房子不管真假豪宅，但是价格绝对是真豪宅的价格）。这些房子的特点一般都是鹤立鸡群，由于其稀缺性，导致不论是单价还是总价都很高的。

世纪城

四环和五环周边的次新

       在这两个环线的成片次新小区基本集中在2000年-2010年左右。西面、南面、东面比较多，北面还是相对较少一点（北京的南北基本可以按照北三环为中心对折，这也就是南三环不如北五环的真实写照）。

       海淀基本在田村部分、万柳、世纪城、四季青、清河、西北旺部分区域、朝阳的奥园、新北苑、望京、太阳宫、朝青、常营、劲松等区域。丰台的南三环近年还是出了好多新盘。

四、城郊交界

五环外次新

       好多人会听大佬们说买在哪里会有大的涨幅。那就是城区和郊区交界的区（未开发区域、接下来重点开发的区域）。还有人在后台留言写上一篇这些区域。今天我就说一下这些区域的特点，基本就是今年新盘开的最多的地方。东南西北都有，但是涨幅差异很大，甚至有一些还是处于高位站岗阶段。

        这些区域南部大家可以重点看一下西红门的东部区域，8号线南部的沿线及终点站区域。亦庄马驹桥、台湖、亦庄河西的南面区域，十八里店区域（这个区域确实发展的很差）、东坝区域、望京北、奶西、回龙观、西北旺、永丰、石景山模式口、古城区域（这两个区域已经修建的差不多了），门头沟的上岸区域（这个区域近三年跌幅超19%）。不是特别准确大概也打差不差的。大家可作个参考，有人会说天宫院，我理解那是一个独立小版块，因为确实有点远。

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