（1）户型

         小区的主力户型是南向两居和南北向的两居室。1、2、7、8、9（现在无房本）号楼（一梯四户）。

小区主力户型架构

南向两居

      这个户型属于典型的南向两居室户型，主卧和客厅向南，厨房向东/西向。次卧向南，但是次卧的窗户是对着主卧的墙壁，上面和下面有大梁，因此采光不是很好，阳光直射进去的时间也会比较短（算是有光吧）。卫生间是属于暗卫。优势：家人的主要活动场所，主卧和客厅都采光不错。缺点：次卧采光和卫生间没光，厨房有点小。典型的刚需户型和刚需改善户型。

       这个户型在小区里面主要是64-80平左右。70平米以下次卧会比较小一些。其他的房间按比例缩小。73平米和79平米的次卧就比较大一些，其他按照比例增大。因此从性价比方面来说，73平米左右的最优一些。1号楼的基本是79平米左右。2号楼73平米左右，7、8号楼主要是65平米左右。

南北向两居

        这个户型的特点，下图就很明显的表现出来。一个卧室向南，一个卧室向北，客厅向北。优势：南北向。缺点：主要活动场所客厅向北，基本没有采光。并且卧室朝南的那一边在整个楼层属于凹进去，导致阳光直射进来的光线的时间，受前面两个墙壁的遮挡缩短一些。

       这个户型在1号楼会比较大一些，基本是80平米左右，2号楼是75-80之间。7、8号楼会小一些。其实和全南向的大小是成比例的。

       这两个户型构成了全小区的主力户型。

南北向三居室（107平米左右）

       这个户型主要是在3号楼，南向主卧和客厅，北向两卧室和厨房，整体是一个长条形状。属于刚需改善的三居室。优势：三居室，北京市场三居室算是稀缺产品，特别市区，供需还是有点紧张的。缺点：面宽与进深比例不是很好。

南北向三居室（107平米左右）

南北向三居室（133平米左右）

        这个户型是在4号楼和10号楼（军队福利分房），优势：面积大一点，卧室和客厅南向，两次卧北向，厨房北向。优势：三居室，卫生间是明的（全明格局）。缺点：进深和面宽比例不是很好。

总之：

       南向两居和南北向两居室这两个户型构成了全小区的主力户型。这也是小区交易量比较大的户型。其中南向户型会比南北向户型优势更大一点。这个大家也可以从交易的快慢程度和价格上看的出来，因此想看北京市场刚需和刚需改善热不热，就看这个小区的南向户型挂牌时间长不长。并且小区作为一个经济适用房社区，主要购买群体还是刚需和刚需改善客户。

       三居室在北京市场市区内算是一种供需有点失衡，也可以购入。但是由于缺点也明显，在安置房社区里面买大的改善，还是有待打鼓，但是这几栋楼都是单位福利分房，因此还算可以吧。特别是133平军队分房，人群也单一，这个仁者见仁，智者见智吧。也有人感觉花这个价格是不是可以考虑一下世纪城或者其它小区？

（2）成交

       下面是收集的和泓四季的一个成交记录表，为什么是从2020年开始呢？因为从这个点开始才有房本，才能进行正常合规的交易。

        这里的房价从2020年的7W左右涨到现在的9W左右，挂牌价还在涨。这个小区其实在一路涨。前期基本是由于税费，未及时被大家发现，有一定的低估。因为这个期间好多房本都未满两年，涉及到的税和费一个都落不下，也促使其与周边拉开价差。现在是没有南向的两居室。总感觉楼层没多大硬伤，成交单价能达到10W。随着时间推移，满二满五，甚至经过交易后转为商品房，未来基本是可以和周边的价差会大大缩短。大家看到上面的表格中，同一时期，单价明显高的那就是楼层位置不错的南向两居室。

      和泓四季和周边的世纪城、郦城单价还是差一点，总价就差更多。和泓四季这些房子成交一次后，从交易的属性就由之前的经济适用房转变为正常的商品房。随着未来成交的变多，业主的更换，这立的全款购买的限制会减弱。未来至少在少交税费和没有土地出让金这方面的利好会释放。价格还是会向上走的，接近世纪城和南面的历程。总价效应，有可能会在单价方面有所超越。现在全款还是有点套利空间，随着未来转变为商品房的多了，套空间会缩小。

（3）总结

      定位：整体小区定向安置房。可以去看看未装修的毛坯房。洗手间基本是未处理的水泥墙面，地面还不怎么平。暖气片就是那种-工程款（正常毛坯房相差不大）主要靠购房者后续的装修了。匹配客户就是刚需或者刚改的购房者。口袋银子不多，学区要求一般的，还想要海淀市区的次新，那这个盘算是一个性价比优的选择。

毛坯房的样子

      环境：这里离大型公园和医院，商圈都还是有那么一点距离，需要和世纪城共享，和南面的阜成路共享，和西山区域共享都不算特别远。这个区域算是闹中取静的一个地方，四环车辆川流不息，世纪城热闹非凡，但是和泓四季旁边的公园绝对的安静，可以在里面骑自行车。在乎教育的就不是建议面这里，这里的教育在海淀算一般，虽然隔壁世纪城有人大附，但是与这里没关系。这里虽然离轨道交通有点远，未来轨道12号线开通算是一个不小的利好。

      次新：通过上面的描述，总结一下小区的可购买点。小区整体在这个片区属于比较新的，算是一种稀缺性（2016年交房，少部分现在还没有入住）。楼栋质量，安置房社区，没法和高端商品房社区相比，但是满足居住方面还是可以的（肯定是符合国家的相关要求的，好多商品房质量也堪忧了），这方面大家心里要放平和心态。至于真实的房屋质量，大家还是直接去现场看吧，我也不做评价。

这个是最近的真实拍照

      小区：属于回迁安置和单位的福利分房，导致这里的居住人群相对纯回迁房，会好不少。但是比纯商品房会差一点。物业和开发商是同一家，和泓服务在2.5元物业费的基础上，管理相对还算行吧。拉了那么多横幅，还是想管理好的。小区的外立面是涂料粉刷（大面积掉皮倒没发现，要不就是掉了，物业及时补上去了。空调处由于滴水，确实墙面不少留下了痕迹。），小区里面的绿化还是不错的，树草都有也有各种维护。总之：小区整体品质--高于纯安置房，低于纯商品房。未来的品质就是是接近于一般商品房。得房率基本在80%以上。

      成交量：大家去看房的时候，能看到楼下有好几家中介，这也侧面说明了，这个小区无论是租房还是买卖交易会比较多一些。从中介质量可以看出，这里还是主要以出租为主（可以理解：一家人分了好几套房，那拿出来出租是通常增加收入的手段。看房过程中，总能发现之前就是为了出租而装修，现在拿出来卖的）。这里的顶层不是复式，尖顶虽然性质是储藏，但还是可以居住的，出租为主，算是一个人相对比较杂的BUG吧。但是从小区未安装防盗窗户，可以看出小区的治安还是不错的。

      价格：这个小区的价格，由于受到各种费用的限制，导致全款购入最为划算，但是，这个小区的购买群体还是以刚需和刚需改善为主，贷款越多越好。这也导致这个小区价格上不来的一个重要原因，这也是全款客户套利的一个机会。一切还是反应在价格上。

郦城小区

      对比：世纪城的商品房主要是03年-05年，总价1300W以上为主（单价基本在12W+），价格低一点基本户型都有各种硬伤。这里面的金夕园属于这里面的回迁房，总价800-900W之间（单价在10W）。南面的郦城小区总价1000W以上才能看到合适的，1000W以下是各种硬伤，地形位置和和泓相差不大（单价11W+）。四环的西面。相比较一路之隔的和泓四季从楼龄，户型，价格均有优势，缺点就是，没有充分交易，去市里要过四环。和泓四季算是对周边盘的一个补充。特别是低层小户型，放眼周边算是一种稀缺产品（一般豪宅才低层），未来还是看好的。

世纪城-金夕园

       购买建议：南向两居最优，其次是其它的户型。购买主力户型为主，大户型有折价可以入（毕竟市区，三居室相对稀缺，缺点就是安置房里买改善，稍微有点错位的感觉，但是好在这些居住人群都是单位福利分房，素质还是不错的）。关键是价格，花相应的钱，你还能在哪里买到这个相应配套的产品，对比的是性价比。

       听中介说这两天成交了一套：699W，南向的两居室，挂牌一天就成交，后面有好几家在排队谈判，这个对于买家绝对算捡漏了。

       用户画像：现在购入群体。

①好多是世纪城有房子，在这边买一个作为老人居住，或者算是一种资产配置（航母配护卫舰）。

②、700-800W左右全款的投资买房者。

③、家里支持买海淀，有这么多资金，不怎么需要贷款的的刚需群体。

④、刚需改善客户群体，采用全款再抵押形式等等。

总之：性价比最重要

一家之言，仅供参考。（完）

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