点击上方蓝字关注我们

两级分化，似乎越来越大了。

万柳，豪宅不少。流浪汉跟万柳是完全不搭边的。

难得早起一会，出来溜达。不曾想，突然发现了睡在路边的流浪汉。

中关村三小北校区门前，有一排长椅，流浪汉就躺在长椅上。

图片拍摄时间6:15左右，那会路上行人也比较少。车子上摆着外卖箱子，这人八成是袋鼠公司的外卖骑手。随身携带着被褥，就这么睡在木椅上了。

说是流浪汉，可能也不太确切。

第二天一大早，再次路过这里的时候，没有发现有人躺在这里。或许，他是在送外卖结束的地点，又随便找了个地方吧。

无从得知，背后是怎样的故事，需要每天将被褥带着，四处游荡。

我可以脑补出很多故事。

对路人而言，是故事；对睡在长椅上的人而言，是人生。

大疫纪元三年，百业凋零。

今天，老王实地带大家来看下海淀片区的小学和房子。

一、海淀片区的小学

海淀片区，是海淀的17个学区之一，区政府和万柳也在这一片。

海淀片区的小学有五所：中关村三小、中关村二小万泉河分校、西颐小学、万泉小学、八一学校小学部。

这五所小学对应的小学和初中如下：

1、中关村三小

三小其实分为南北两个校区，南校区老三小所在地，现在是1-3年级；北校区是新校区，4-6年级。

招生范围包括11个小区：万柳书院、万城华府、光大水墨风景、碧水云天颐园、康桥水郡、汇新家园、蜂鸟社区、山水倾城、新起点嘉园、锋尚国际公寓、新纪元家园等小区。其中，万泉新新家园、光大花园、阳春光华、怡秀园四个小区为双选，可以选择三小和万泉小学中的一个。

2、万泉小学

始建于1933年，包含万泉北校区和曙光南校区。教学质量和学风都不错，由于50%直升理工附中，以及上车盘较多，因此受欢迎程度较高。划片包含万柳东路以东、苏州街地铁站和苏州桥以西，海淀南路以南，长春桥以北，主要包含两类小区：次新商品房和老旧公房。次新商品房主要是万泉新新家园、光大花园、阳春光华、怡秀园等四个双选小区；老旧公房主要是稻香园西里、海淀南路10号楼、飞达社区、倒座庙、王公坟、万泉庄、小南庄等小区。

3、八一学校小学部

2014年彩和坊小学并入八一中学，作为其小学部，成为九年一贯制小学，属于“普小+牛中”组合。

因为众所周知的关系，八一享受到了一些资源。招生范围基本上是万泉河路以东、4号线以西、10号线以北、四环以南这片区域，划片小区均为老旧小区，比如稻香园、海淀南路社区、大河庄苑等。

4、其他：西颐小学和中关村二小万泉河分校都是调剂校，非京租房是有机会能上的。西颐小学:普通学校,学校不大,比较人性化,学校在片区内属于垫底的。中关村二小万泉河分校原本是普通小学,2020年被二小收编,还需要时间来验证二小对其扶持力度。

二、海淀片区的楼盘

整个海淀片区房子分化情况比较严重，既有北京市出名的豪宅万柳书院，也有其他区域常见的老破小。

下面按照单价高低依次介绍万柳书院、万城华府、光大水墨风景、碧水云天、万泉新新家园、阳春光华、光大花园、山水倾城、蜂鸟家园、新起点嘉园、稻香园、海淀南路、万泉河62号院等小区。

1、万柳书院

2012年全国地王，24万的单价傲视北京城，金山软件CEO葛珂法拍的14号楼顶层90平阁楼，总价1.09亿元，单价36.47万。

2、万城华府

分为玺园、海园、尚园、龙园等四个小区，2005年次新毛坯房，平层别墅，一梯一户，容积率较低，平均单价在23万左右。

3、光大水墨风景

2005年板楼小区，围合式建筑，整个小区7栋楼围绕中心花园水系排布，小区以三居、四居户型为主，三居户型有中厨和西厨两个区域，平均单价在18万左右。

4、碧水云天

分为一二期，圣化寺路东为一期，路西为二期。同样为板楼大户型社区，这两年由于物业管理水平下降，平均单价为17万左右，稍逊于水墨风景。但是目前业委会已经成立，正在协商物业更换、外墙粉刷等事宜，预计后续小区单价会与水墨风景持平。给人印象最深的是南北通透大三居的客厅面宽为5米1，敞亮度可想而知。

5、万泉新新家园

海淀第一个六层带电梯的花园洋房社区，应该是万柳片区出万城华府之外体量最大的社区，整个小区分为一、二、三期和官邸四个组团。其中10、11两栋楼为水产局福利分房，单独一个院子，无法跟其余楼栋相提并论，因此这两栋楼的单价也会低一点。国内某电脑巨头的负责人及其他名人也住在里面。要说缺点的话，户型纵深大一点，面宽稍低于碧水云天，平均单价在16万左右。

6、阳春光华

典型的塔楼小区，北理工的老师团购了一栋楼，其余楼栋的业主也均为人大、银行等高知人群，整个小区一共8栋楼，呈S型编号，楼间距较大，小区容积率较低，是老王踩盘以来塔楼小区中户型极好的小区，略强于德外大街4号院（高教出版社家属楼）。小区以三居、四居为主，成交单价在13.7万左右。

7、光大花园

据说是光大集团2001年前后开发的小区，曾经拿过建筑界的最高奖：鲁班奖。整个小区几乎全为塔楼，且顶层均为复式。小区户型比同为塔楼的阳春光华差一些，小区平均成交单价在13万左右。

8、山水倾城

北京住总集团开发的塔楼社区，整个小区四栋楼，三居室在180平左右，四居室在200平左右，甚至有五居、六居户型，小区平均成交单位在12万左右。

9、蜂鸟家园

万柳片区标准的上车占坑盘，类似于西城广外片区的荣丰2008，成交单交已经从去年上半年的18万降到目前的16万左右，小区共4栋楼，户型以50平米的大开间为主，换手率较高，2021年成交98套，占万柳片区成交套数的25%左右。

10、新起点嘉园

典型的塔楼社区，以往社区夹杂办公场所，现在在逐渐清退，绿化一般，停车困难，站在6号楼能清晰的看到苏州桥西北角的大基坑，停工多年也没有动静。小区户型丰富，从一居到六居应有尽有，两居在110平左右，三居在140平以上，目前成交单价在11万左右。

11、稻香园

分为南北两个社区，北社区1-10号楼，南社区11-20号楼，海淀片区中难得的成规模、有绿化、户型相对不错的老旧公房，在八一小学的划片老旧小区中名列前茅。由于政府的相关要求，成交过于活跃外网不再展示。

12、海淀南路

沿着整个海淀南路两边的多个小区均可称为海淀南路社区，但是划片万泉小学的楼盘有海淀南路30号院、海淀南路10号楼，其中海淀南路30号院管理有序、环境安静，户型方正，单价也达到了13万元。

13、万泉河62号院

划片万泉小学，小区以塔楼为主，位于海淀南路30号院的南边，院内有鼎钧大厦，办公和住宅在一个院内，户型一般，九十年代建成。

三、买房建议

作为海淀最优质学区之一的海淀学区，房子两极分化非常严重。

万柳的次新优质高端盘和苏州桥片区的老旧小区，前者基本上对应中关村三小，后者基本上对应万泉小学及八一、西颐、万泉河二小等三所小学。

万柳片区的十几个次新近两年的成交价格走势，除蜂鸟家园价格下降2万元左右外，其余小区较为平稳，头部楼盘万柳书院、万城华府甚至价格略微向上，另外这些小区的三居、四居户型单价呈上涨态势，这也侧面正面了北京改善大户型的紧俏和高净值人群的青睐对象。

越是价格高的品质次新房，价格反而在上涨。帝都潜藏着太多的大鳄。

对于海淀片区，购房推荐如下：

如果倾向顶级小学中关村三小，推荐万柳次新楼盘，上车盘为蜂鸟家园（800万左右），改善可选其余次新小区（三居、四居大户型）；

如果倾向万泉小学，同时注重性价比和居住属性，建议选择怡秀园及其余老旧小区；

如果纯粹投资，建议选择万柳书院、万城华府、水墨风景等次新楼盘，这些北京优秀地段绝版户型，满足富人聚集、优秀学区、大户型顶级改善三个要素，保值增值潜力巨大，当然了，总价同样巨大。

---

添加 家长论坛微信