点击上方蓝字关注我们

最近两年，德胜学区房是价格动荡最大的区域。

自2020年4月至今，短短两年时间，德胜学区房价格起伏。

先是4月份发布政策后，家长们为了赶在730之前占坑，疯狂买入西城，尤其是德胜区域，供不应求，房价大涨。到了7月份，房价开始大跌。

此后，20年底，德胜房价又开始恢复上涨，一直持续到21年6月。7月大量学生调剂出学区后，德胜成交量跌入冰点，房价再次暴跌。

一直到今年3月份，德胜区域再次恢复上涨，持续到6月。现在，又在下跌了。

如今，5所名小的德胜片区是否已经触底反弹、值得买入了呢？

一、德胜片区的小学

德胜片区的小学有五所：育翔小学（三个校区）、西师附小、五路通小学、实验二小德胜校区和三帆中学附属小学，这五所小学只有实验二小德胜校区处于比较显眼的位置，其余四所均隐匿于老旧小区内部。

这五所学校民间排名如下：

一流一类：育翔小学、西师附小、三帆中学附属小学；一流二类：五路通小学、实验二小德胜校区。

1、育翔小学：一共有三个校区，毕竟是寸土寸金的地方。一年级在德胜里校区、二三年级在阳光丽景校区、四五六年级在马甸南村校区，作为原空军子弟寄宿制小学，生源质量较高，上这个小学得有专人接送孩子，三个校区分布在不同的位置，其中德胜里校区离阳光丽景校区2.1公里，在八高西侧；阳光丽景校区离马甸南村校区1.2公里，在八高东侧。如果家里两孩子同时上小学且在不同的校区，简直会有崩溃的感觉。育翔小学可调剂的小学有西师附小、雷锋小学、鸦儿胡同小学、志成小学等。

2、西师附小：崇尚快乐教育，原来学校是石油煤炭水电等体制内单位创建的，前身是石油部北郊子弟小学。学校规模宏大，硬件齐全、配置豪华，使用独立课改教材。一校两址，六铺炕和阳光部两个校区。小升初一般升入师大二附西城实验、三帆中学等。

3、三帆附小：原名裕中小学，2015年之前属于渣小，之后被三帆中学收编后直升比例一直增加到了现在的80%，其余20%在德胜片区派位。虽然前身不好，但是直升三帆中学的因素，现在名气越来越大，近几年不收非京籍、不收政保，可以调剂的小学有西师附小、什刹海学区的雷锋小学、鸦儿小学、新街口学区的志成小学和实验二小玉桃园分校。

4、五路通小学：有德胜片区著名的金帆艺术团，60多门兴趣课程和社团，每年输出大量的文艺、体育、科技特长生，艺术教育在德胜片区数一数二，对口初中是师大二附西城实验，可以调剂的小学有雷锋小学、鸦儿小学、志成小学和实验二小玉桃园分校。

5、实验二小德胜校区：原来的民族团结小学，2014年实验二小将民族团结小学合并，该校硬件条件属于德胜最强的小学，校内有游泳馆、室内运动场、图书馆、塑胶跑道、食堂（分为回餐和汉餐），对口中学有三帆中学、七中、师大二附西城实验。

二、德胜片区的楼盘

整个德胜片区楼盘以公房、央产房、回迁房等老旧小区为主，次新楼盘比如阳光丽景、中骏天宸、盛晖嘉园等，房源稀缺，，比较不错的老旧小区有文联宿舍、高教出版社家属楼、公安部家属楼、安德馨居等。

1、阳光丽景：整个德胜片区的次新神盘，2003年建成，小区住宅共有7栋楼，1-4号楼为南区，5-7号楼为北区，1-5号楼为板塔结合，6-7号楼为塔楼，其中1、4、5号楼1层部分为底商50年产权，其余住宅均为70年产权商品房，1栋底商50年产权，小区主打三居，南北通透，两居和一居的户型都不够理想。小区人车分流，南区有塑胶跑道、游泳馆和健身房。单价在17-21万之间，18万以上的房子没有公开展示。楼市不好的时候这个小区不降价，房市好的时候这个小区蹭蹭的涨。

2、中骏天宸：整个德胜片区最新的楼盘，2018年竣工入住，目前在售的房子还未满五年，单价在22-39万之间，均不公开展示，户型面积集中在130-350㎡之间，总价接近一个小目标了，远超正常家庭消费水平。

3、盛晖嘉园：2009年的次新盘，楼盘紧靠中电科技（保密单位），看房不太方便，目前在售两套（两居、一居），属于同一个业主，两个房本，一居两居较多，三居较少但户型南北通透，单价在15-16万之间。

4、高教出版社：即德外大街4号院，这是近二十年来见到的管理最好的老旧小区，出房极少。地处马甸桥东南角高教出版社主楼东侧，一栋22层的99年塔楼，楼道无任何垃圾、广告，共用单位内部食堂，单价在15-17万之间，楼内几乎为原出版社退休职工，素质很高。

5、安德馨居：原地回迁房小区，多为6层板楼，5、6层为跃层，房本面积为91平左右，单价在13-16万之间，小区正在安装电梯，利好高楼层房源。

6、其他：比如公安部家属楼属于无小区无围墙社区，两栋楼都有大长廊，像极了大学宿舍；文联宿舍小区绿化不错，但是楼盘外观与广外片区的蝶翠华庭类似，入户后分不清东南西北；裕中东西里属于大规模老旧小区，楼道内电线、广告、旧家具要啥有啥。

三、总结

受多校划片、入学激增等因素影响，德胜片区的房价虽然有所下跌，但依然是高高在上。五所小学的优势依然突出，这个区域的房价继续下探存在难度。

---

添加 家长论坛微信