（1）六铺炕（下）

        这个是六铺炕的南面区域。北京机械工业自动化研究所有限公司，中国石油经济技术研究院，中国化工日报，水利水电规划设计总院，国家电网的下属公司。这里还有中石油的单位及宾馆。南面是北滨河公园。这里有北京第七中学，南面就是北京第二实验小学和育翔小学分校。北京西师附小（北京市西城区师范学校附属小学）。北面东城区，典型两区交界。这里两区交界的地形图有点像一个人的侧脸图。

第一梯队：（豪宅及终极改善）：安德馨居（02年，10栋，877户，840W-2500W（顶复），一梯两户/三户，经济适用房，6层的板楼正在安装电梯，小区分为东区和西区，楼龄相对比较新一点，板楼社区，东西或者南北朝向，一居室-三居室-复式，单价14.7W）--实验二小德胜校区。沿河而建，虽然回迁房，但是高价的还是可以作为终极改善。

优势：位置好，交通方便，距离学校近一点，多校划片后就不一定了，户型方正，有南北向，东西向。周边配套成熟。

缺点：周边容易堵车，路窄。单价贵总价高。楼下有商铺。

安德馨居

第二梯队：（刚需改善及改善）：教场口9号院（03年-05年，7栋，1719户，940W-1490W，经济适用房，塔楼，1-5号楼是03年，6和7号楼是05年，小区内部有两个小公园，院子有绿化带，小区有地下和地上停车位。环境和管理还是不错的。三梯十二户，21层，位置好，交通不错，学区好。楼林相对算新一点的，交易税费相对较高，小区物业一般，内部有花园，座椅，凉亭健身器材等等，小区主要以两居和三居为主。户型一般。单价14W）。总结--优势：位置好，西城学籍（现在因为是派位，咱们最保险的是西城学籍，德胜二小还是很近的。片内调剂西师附小，片外调剂到志成，新街口玉桃园等学校），户型方正，朝向一般。相对比周边小区新一点。缺点：塔楼密度高，临街有点噪音，路确实窄，单价贵。

教场口9号院

教场口6号院（03年，5栋，897户，790W-990W，经济适用房，楼龄比较新，位置比较高，6层板楼，无电梯，大部分是8-11单元，一梯两户/三户。社区有草坪，凳子车棚等基本配套设施。小区刚刚改造过，6层板楼，户型一南北，全南一居室为主，有车位，有绿化，小区去年完成改造。单价15.4W）。

优点：西城区学区，位置不错，楼龄相对比较新，户型还算不错。

缺点：绿化一般，车位紧张，无电梯，部分临街，噪音。单价贵，户型小，数一典型学区占坑房。

教场口6号院

小市口胡同3号院（90年，6栋，289户，730W-1050W，属于华联的公房社区，自己单位物业，6层无电梯板楼，社区不大，小区中间有花园、座椅，旁边是护城河，老楼有红色的外立面，年代感十足，小区住户可以停车在河边，夏天还行，冬天就萧条不少，已经完成改造，由于加了停车位，导致道路窄了不少，物业管理一般。单价14.6W）1-5号楼无电梯，6层板楼，每层两户。1、3、4号楼4个单元，2号楼5个单元，户型：一居室44平，两居61平南北两居，74-75平南北三居，

优点：位置好，配套成熟，户型算方正，西城学籍，德胜房子。

缺点：老小区，环境很一般。人车不分流，管理松散，社区小，多校划片，可能涉及到调剂。

小市口胡同3号院

安德路（79年-85年-93年-97年-2000年，22栋，1494户，640W-2300W（97年的眼镜户型），6层板楼社区，石油单位福利房，停车基本是先到先得小区的人文素质还是不错的，楼下就是滨河路公园，遛弯还是很方便的，部分新房是中石油领导分房，小区内部又分成各个小的小区，小区整体管理算一般，要求高一点的建议避开，单价14.5W）

六铺炕一区（78年-99年，12栋，962户，750W-1530W，公房社区，公房社区，年代跨度有点大，地上停车，单价15.5W）

优点：位置好，学校不错，离西师附小很近，密度低，生活方便，配套成熟。

缺点：社区老旧，未来待改善，人车不分流，停车随便，学区属性大，导致单价高。大户型总价也高。

六铺炕一区

大井胡同（84年-89年，2栋，340户，570W-1080W，属于典型的学区加持的临近老小区，6层板楼，无电梯，外部粉刷过，小区内部有一些少量的设施，单价15.4W）

优点：位置好，西城学籍（德胜片区，学区、片区、中学都不远），户型哈不错，没有奇怪边角户型，小区外立面看着还行（毕竟刷过）。

缺点：老小区的缺点都有（绿化少，车位少，基本没有小区环境），车位少，临街，路窄，小区单价贵，无电梯，住高楼的及比较费劲了。

大井胡同

教场口街2号院（2000年，2栋，153户，1200W-1250W，小型社区，算这一片的次新，西城区教委单位楼，紧邻人定湖公园南门，单价16.6W）。

六铺炕三区（52年-92年-2000年，23栋，1130户，780W-1990W，煤炭设计院的家属楼，一部分是中石油单位分房（2000年，共3栋楼，2栋6层板楼，1栋电梯高层），不论之前的原著民，还是新进人员，素质都不错，小区环境还行，绿化带，停车整齐，楼间距比较大，都是4层矮楼，采光不错，物业管理不错，进出门需要刷卡（需不需要刷卡，这是看一个小区的物业管理如何的一个指标）。单价14W。

六铺炕三区

六铺炕二区（50年-99年，44栋，2350户，770W-1800W，属于大型社区，布局相对比较分散，大部分是三四层小板楼，也有十几层的带电梯塔楼。50年代的3-4层板楼，80年代板楼，塔楼的楼林相对新，但是板楼的户型相对好。小区内部有小花园，凉亭，健身器材等设施。属于石油、水利、电力、煤炭的各个单位家属楼，旁边是西师附小，单价15.2W）。

优点：位置好，学区（德胜片区，西师附小）户型还算不错，三四层板楼户型更好一点。

缺点：老小区，绿化有点低，多数老楼没有电梯，单价贵。小户型也不便宜。

六铺炕二区

六铺炕一区6号院（华丰公寓，96年，1栋，181户，810W-1550W（复式），共7层，无电梯，中石油干部楼，小区独立管理，整体户型在70-150平米之间，一梯两户/三户，小区有绿化，缺点独栋小区，公寓式建筑，严重影响升值。单价11.2W）

六铺炕一区6号院

安德东里（64年，7栋，285户，970W左右，挂牌量相对比较少，有一些房子是不能交易的，单价16.7W）缺点明显是单价总价都很贵，房龄还是相对较老。

安德东里

安德里北街25号院（-东城，70年-90年，6栋，677户，650W-1170W（四室），中石化和其他单位家属楼，塔楼电梯，配套成熟，两梯七户，单价11W，这个单价低，是因为是属于东城，学区就不如这边的西城。因此单价低）

第三梯队：（老破小及刚需）：

炭厂胡同（80年，1栋，30户，870W左右，独栋公房小型社区，6层板楼，一梯三户，体量小，住的人不多，两个单元，1单元每层3户，2单元每层2户。社区没什么活动空间，楼下可以停几辆车，居住环境一般，前后没遮挡。最大优势是小学近，单价15.3W，旁边是北京第二实验小学）

优点：位置好，西城学区，户型相对比较好，居住密度小。缺点：老旧小区，社区太小，车位紧张，临街一栋楼，实验二小德胜校区的学区房，多校划片--这个算是利空。

炭厂胡同

总之。

      六铺炕这个区域属于西城和东城的交界处，并且两个错终复杂的交界，有点像一个人脸的侧面图。单价基本在14W-17W之间。这里咱们先暂时不讨论学区，单纯说说房子。这里有几栋办公类（德胜置业、德胜凯旋等），一般人驾驭不了，就不建议买入。六铺炕一区6号院，独栋公寓的建设，虽然管理不错，但是严重影响其升值，未来也不太看好。

       靠近西面的德胜门外大街的小区，基本在七八十年代，还有一少部分小区更老一点。虽然老，但是一点都不影响其单价，这里的老房子未来会受贷款限制，但是在学区房加持的家长的眼中，这些都不算事。导致这里稍微小区环境好一点，2000年左右的次新，价格立马高出一截。这边周边就是人定湖，估计再公园遛弯，都能看到小孩们是拿着书的，或者就是和妈妈们讨论着习题。整体这个区域，不论是原住民，还是买来上学的人员素质都不错。南面教场口是经济适用房，税费有点高，但是不影响单价（其实之前单位分的房子也就是那个年代的经济适用房，大家也不用歧视经济适用房。北京的所有老房子都是单位分房，都是曾经的经济适用房）。那面紧邻北滨河公园的滨河小区是不能交易的这里的环境还是相当不错的。这里要说一个不足就是胡同内的堵车，特别是上学、放学期间，建议大家走路，胡总恶化避开这里的学校附进。

        这一片的六铺炕一区--三区，基本都是单位的福利分房，楼龄跨度也有点大，价格基本这一片都是在15W左右。这个单价基本不收楼龄的限制。这一切的一切都是学区房的加持。这里的学区概括起来就是整体都很好，相对比较均衡，即使调剂校也不还是不错的。因此也能理解这里的学区即使之前跌价了现在也慢慢往回涨。为了来这里还是学区，保值感觉问题不大。但是升值有点乏力。房龄确实太老了，居住确实再往外走一走，体验确实不一样。

    小小总结一下：价格比较贵的德胜片区，虽然有学区加持，但是整体环境有待改善。特别是单价高的老小区。仗着户型小，单价确实比较高，总价相对次新便宜。未来学区饼摊薄的情况下，这些小区上涨会乏力一点。

西师附小学

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