今天写一下德胜门片区，看看德胜的学区，我们准备分三期写完。上篇写了马甸。这篇写一下德胜门。下篇写一下六铺炕。

这篇的位置见下图。

（1）德胜门片区

       这里有火箭军特色医学中心，这里面有安定医院。这里有育翔小学（公办市属重点，牛小，综合实力比较强，排名靠前，现在是一校三址-3-6年级在总校，1年级在德胜里校区，2年级在阳光丽景校区。）。

第一梯队：（豪宅及终极改善）：

观河锦苑（02年，5栋，486户，1880W-2000W，这一片区少有的花园洋房社区，板楼带电梯，这一片算是稀缺的。虽然带有学区属性，但是这个小区还是有改善价值的。1、2号楼东西向，3、4、5号楼南北向。单价17W，）

观河锦苑

德胜里二区（金胜嘉园，11年，1栋，276户，1460W-1790W，地下停车，人员素质不错，小区就是新。优势小区新，户型还不错，缺点：独栋小区，没有小区环境。很难买到，价格也很高。单价17W左右）。

金胜嘉园

新海苑（这个房子确实比较新，小区也非常棒，属于中直机关的房子，不能买卖。）

新海苑

德胜佳苑（07年，5栋，500户，900W-1150W，09年交房，花园社区，内部户型基本58平米的一居至194平米四居。主力户型90平米两居为主。人车分流，绿化和管理还是非常不错的。现在挂出来卖的都是一居室。优势：位置好，落地窗户，采光不错，学区房，次新，小区环境也不错。缺点：小区规模不大，绿化一般，南面有底商，四周临街，有一定噪音，北面医院还是比较近的（在乎旁边医院额注意）。单价总价都很高。单价17W，总之：学区好、楼林新、位置也不错。算是稀缺品种了）。

德胜佳苑

第二梯队：（刚需改善及改善）：新德街35号院（80年-90年-2000年，4栋，696户，760W-1320W（四室），卫生部、工业研究所、三院家属楼，小区居住人员素质不错，小型社区，一栋楼80年，两栋90年，一栋2000年，内部有两个花园，小区环境不错，停车也还算方便，不过有一些户型不是很好，单价14W）

新德街35号院

新德街20号（85年，1栋，116户，890W-1170W，独栋社区，塔楼有电梯19层，1-3层7户，4层以上6户，整体看上去没那么旧，小区内空间小，缺点：基本没有社区环境，楼龄老，临街，噪音，有一点点绿化，和少量健身器材，单价15W+，确实很贵。优势：位置好，交通便利，周边配套成熟，学校不错，电梯这个很好）

新德街20号

德胜里一区（80年，14栋，880户，780W-1360W，电力部家属楼，每个楼有单独门禁。有板楼，有塔楼，1-10号楼是板楼，10号楼是单独一个院子，板楼5-6层，一梯三户，四户。12、13号楼是塔楼，两梯七户，11号楼是宾馆，小区完成改造，属于干净整洁类，优势：学区，位置、户型还算方正，外墙改造过。缺点：老小区，价格贵，车位紧张，距离地铁不太近啊。单价16W+）。

德胜里一区

德胜里西街3号院（90年，1栋，84户，860W-1220W，公房社区，这个小区的最大优势就是离学校近（育翔小学），独栋社区，基本没有院子空间，停不了车，算是有小花园和车棚，5层，一梯三户，无电梯，优势：西城学籍，户型相对比较好，位置不错是真的。缺点：没小区环境，房源相对较少，单价贵。没电梯。单价15W左右）

德胜里西街3号院

新外大街18号（90年，1栋，126户，1000W-1080W，机械部央产房，这个部门现在不在了，塔楼18层，两梯七户，带电梯。缺点：临街，车位紧张，独栋社区，老房子，主要是单价贵。优势：学区，离学校近，小孩可以多睡一会。一居至三居，户型还行吧。高楼层也算优势无遮挡。单价15W）

新外大街18号

新外大街甲28号院（77年，1栋，75户，790W-830W，相对挂牌量还是比较多的，临街独栋板楼，公房社区，基本没有绿化，没有小区环境，还是东西向，板楼5层无电梯，砖混结构（影响贷款）。缺点：噪音比较大（楼下主路还有公交站），房龄老，基本没车位，单价贵，优势：育翔小学学区房，交通便利，算是通透吧。周边生活配套成熟。单价17W左右）。

新外大街甲28号院

新外大街28号院（普天大院，80年-99年，13栋，816户，680W-2500W（99年的三室，眼镜户型，），小区由508厂，邮电大学、普天通信、通信部、四个单位组成，小区8栋住宅，2-8号楼板楼。9号楼带电梯高层板楼，小区停车还是比较方便的。小区规模相对比较大，内部还有两个餐厅，绿化相对比较多一些，生活氛围浓厚的学区房。位置距离地铁相对近一点。建设年代不同，价格拉的比较开，单价15W）

冰窖口胡同73号院（83年，4栋，312户，910W-1040W，新影集团家属楼，4栋6层板楼，2、3号楼是83年，1、4号楼是87年，小区1-3居都是明厨明卫。这个确实不错，人口密度相对比较低，楼间距大，有绿化，凉亭，小区维护的还是非常不错的。人员素质还是不错的。单价16W，）

第三梯队：（老破小及刚需）：德胜里西街5号院（76年，1栋，60户，810W-980W，公房社区，缺点：独栋，楼龄老，价格贵，优势就剩下学区，未来升值堪忧，单价16W左右）。

小西天东里（50年-57年，10栋，309户，1090W-1590W，公房社区，一部分是北邮的家属，一部分中中冶和国土资源部的家属。缺点：太贵了，房子太老了，银行不能贷款，基本全款购入，马上就满70年的产权年限了。，单价17W，）

总之

      这一片基本聚集了很多老小区，有一些还是规模较小的独栋小区，这些小区规模都很小，基本没有小区环境，但是在有些人眼中，学区面前其他都是浮云，有小区环境等其它生活条件更好，没有也无所谓，我家孩子成才才是第一位。这些缺点都不影响它的涨价。也有少量的次新小区（观河锦苑、德胜佳苑，也有部分次新不错的中直机关福利小区，但是不能交易）。整体单价基本在14-17W之间，这个价格基本是按照年代排序的。不考虑学区因素的情况，这里有老破小和改善的次新，相对各种搭配比较完善。单从居住属性方面，这个区域算是一个不错的区域。交通方便、生活配套比较完善，不论去哪里（产业区、还是医院等），基本都是逆向行驶，这里医院也不缺，公园可以共享向南的什刹海，商业就是南面的新华百货。这里的问题就在于学区的加持，整体学区溢价很高。一切的问题就是反映在价格上，价格相对太贵。投资不建议买这里。上学那可以考虑这里。又想上学又想保值，那就这个地方不是特别好，因为整个价格太高，未来按照投资和涨幅的比例，它不是最优的。非要买这里，那就避开老一点的，独栋社区，尽可能选新一点的或者小区环境不错的。未来小孩减少，学区这个饼在摊薄（亦庄也是学区了）这个大背景下，这里价格很高，后期仍然会上涨，但是上涨速度会放缓。周边次新和新崛起的次新板块涨幅会比较大。

不得不承认这里的学校确实不错：小学：育翔小学、西师附小，第二实验小学德胜校区，三帆中学附属小学，五路通小学。

中学：属地：三帆中学，三帆中学裕中校区，师大二附西城实验中学，第七中学

调配校：十三中学分校什刹海校区，北京市第四中学，第八中学，第十三中学。

       为了孩子上学，那我们就只能牺牲一下居住条件或放弃未来大幅度的增值（这里已经经历了一轮过山车，既然能涨回来，就说明现在的价格算是做实了，现在保值还是可以的）。既想要又想要，基本很难做到，我们尽量做平衡吧。

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