最近在写西城区，由于大家关注的比较多，价格也确实比较高，不论单价还是总价，因此既然花这么多钱了，那就了解的更细一点，到底值不值得买入呢？我这里尽量写得细一点。六铺炕区域就分成上下两篇来写吧。这一片写上面红色框里面的小区，下一篇写下面红色框里的小区。最后统一总结一下。

六铺炕的学校分布

（1）六铺炕（上）

       六铺炕西面是西城，东面是东城。这里面有大型的人定湖公园，是这一片人们的遛弯，逛逛的好去处。这里面有一个湖-人定湖。这个公园还是非常不错的。这里面大家最在意的学校--五路通小学，实验二小，西师附小。（西城典型强学区）。

第一梯队：（豪宅及终极改善）：无

第二梯队：（刚需改善及改善）：人定湖北巷（80年，4栋，190户，880W-1080W，3栋板楼，南北排列，典型的老小区，红墙老房，社区不大，已经完成改造，改造完成后，不论路面，还是小区的各种配建，绿化，都还是不错的，算是齐全吧。1号楼5个单元，6层，每层2-3户，2号楼5个单元6层，每层2户，3号楼4个单元，6层每层2-3户，优势：位置好，各种配套成熟，准学区房（不一定能上），户型方正算不错。缺点：老小区，社区空间小，管理很一般，利空就是多校划片，单价15W）。

人定湖北巷

黄寺大街28号院-朝阳区（89年，3栋，227户，530W-820W，部分属于全国政协单位福利分房，部分是三建和司法局的单位分房，小区不大，南面就是人定湖公园，周边被办公和不可交易的房屋包围着。居住人员素质不错，区位（周边环境）和户型一般，单价也不贵（因为是朝阳），区域很重要。单价9.6W左右）

黄寺大街28号院

黄寺大街24号院（81年-2002年，22栋，1564户，750W-1690W，一共20栋住宅，全部是国土资源部，华北电力研究院的单位家属楼，大型社区，人员素质不错，物业管理也比较好，这里12、14、16、18号楼是2000年之后建成，大家叫“小白楼”，基本都是大户型，还有停车位，价格也高一点。这里部分楼可以看到人定湖公园，景色确实不错，小区整体整洁，有一定绿化，成交也比较多，挂牌也比较多。单价15W）。

黄寺大街24号院

人定湖属于这一片的大型公园，当时《甲方乙方》在这里取景拍摄。

什坊街（65年，6栋，390户，790W-1510W，公房社区，全部是南北的板楼，1-3号楼是地质研究所家属楼，在北面。4-5号楼是北广器材厂家属楼，6号楼是西城教委（独立院子，有门禁），这三栋楼在南边。小区不大，基本没什么绿化，停车也不是很方便。这里小区有单独2栋楼构成小区，成为小区中的小区，房龄确实老，贷款基本不太可行了，基本要全款购入，这里小区有两栋楼是北京广播器材厂分房（当年电视有点像现在的视频直播，这个单位确实效益好，也为职工修了不少房子，现在看电视都少了），这里都是6层，无电梯，最大优势：离学校近，户型算是比较方正，位置不错，西城学籍，缺点：老小区（太老了），单价贵，无电梯，临街（在乎噪音的注意了），周边路窄，堵车常有的事情。单价15.2W）。

什坊街

北广家园（也叫黄寺大街26号院，05年，3栋，572户，690W-2180W，属于这一片比较新的房子，2栋楼住宅，1栋楼是40平米左右开间为主，另外一栋是56平米一居室和80多平米二居室为主。经济适用房，有电梯，小区有小花园，地下有车库，物业管理还不错，优势：位置好，楼龄新一点。缺点：社区小，车位紧张，密度大了一点。单价16W），结论就是：周边稍微算品质好一点的带电梯学区房。

北广家园

什坊街2号院（80年-99年，4栋，363户，810W-1790W，这个小区紧邻五路通小学，在这里上学，绝对不迟到（这个小学在胡同里面，上学和放学绝对堵车）。价格下跌，也反弹回来了一点，但是再回到之前高水平，需要普涨了，短时有点难，这里曾经发生了价格下跌，引发一定关注，3号楼是塔楼建于2000年，一共21层，单价15.2W）

什坊街2号院

德外大街乙12号院（78年-84年，8栋，392户，790W-920W，北京拖拉机厂的单位福利分房，绿化超过30%，居住人员素质不错，生活氛围还是很浓厚的，2017年进行了小区改造，小区东西两个门，院内可以停车。户型有东西向，也有南北向，建设年代有点跨度。单价15.1W，）

德外大街乙12号院

德外大街12号院（2001年，3栋，281户，属于航天航空设计院设计的单位福利分房，自己的物业，两栋住宅，总高20/22层，两梯八户，带电梯，地上车位，落地窗户，自采暖，绿化一般吧，在一堆老楼算是次新了。外面看起来还是不错的，整个小区出房少。优势：位置好，学区房、户型好，落地窗，不临街。缺点：小区不大，空间有限，周边路窄，单价贵。总价高。单价17W左右，）

德外大街12号院

塔院胡同（80年-82年，2栋，83户，850W-1080W，这个胡同确实很堵车，现在也变成单向通行，两栋楼的小型板楼塔楼组成社区，一梯三户，原来是工商银行家售楼，先去属于有物业，管理一般。单价18W）

塔院胡同

德外大街甲22号（83年，1栋，54户，840W-870W，独栋老房社区，原来是西城服务公司的单位分房，典型学区房，占坑房，优势就是总价相对比较低。单价17W）

德外大街甲22号

人定湖西里（55年-80年-2000年，19栋，1317户，660W-1760W，大型公房社区，这个小区的楼龄跨度比较大，这里面有15、16、17、18四栋楼是自动化研究所的小区，2000年的次新楼，管理不错，基本都是大户型。生活配套完善，交通便利。这里面的老房子确实未来升值会受限，贷款基本不能，好多买了为了上学，未来居住也还行，也会改造，但是升值会差一点。次新还是比较好的，暂时还是会比较抢手的。单价14.5W）。

人定湖西里

塔院胡同12号院（85年，8栋，574户，590W-980W，这属于自动化所的单位分房，板楼6层，一梯两户，小区独立管理，公房社区，社区是单位职工，小区完成改造，属于公房中管理不错的小区，小区可以停车。单价14.5W）。

塔院胡同12号院

第三梯队：（老破小及刚需）：德胜置业（05年，4栋，710户，950W-2380W，板楼，三梯十一户，这个小区看着就像公寓或者办公，这里强调是70年产权，民水民电，（1、4、5号楼没有燃气）这也说明他现在的造型已经严重影响他的升值了。但是这里确实是偏办公（居住与办公混合在一起），不是很适合自主，学区房占坑都太大，导致单价上不去。优势就是落地窗户，有地下车库，未来涨幅也会很一般。单价10W）

德胜置业

五路通北街甲1号院（76年，2栋，192户，780W-1200W，小区内部分完成改造，这里属于航空航天单位分房，也是单位物业管理，这里居住人群多为小孩上学，买学区房，人员素质不错。缺点：就是小区两栋楼，楼龄不小了，单价还贵。典型学区房。单价15.4W）。

五路通北街甲1号院

五路通北街3号院（78年，2栋，149户，870W-1030W，公交公司家属楼，两栋楼的小型社区，小区管理还行，小区完成改造，居住舒适性还是不错的。大门和单元们有门禁，单价15.8W）。

五路通北街3号院

五路通北街（64年-95年，3栋，138户，810W左右，公房社区，虽然3栋楼，但是年代跨度有点大，就在小学旁边。典型德胜学区房。单价15W左右）。

五路通北街

盛晖嘉园（08年，1栋，321户，890W-1400W，独栋社区，"L"型建筑，电科物业，总高15层，两梯4-5户，房源少，成交也比较少，居住人群多为电科领导，人员素质不错。40平东向一居室，80平米东西两居室，150多平南北三居室。优势：位置好，配套不错，学区房，楼龄新，缺点：单独一栋，户型一般，周边路经常堵车，楼下有商业。单价15.7W）。结论就是：次新，生活环境还行，学区房。

盛晖嘉园

中骏天宸（18年，2栋，239户，这个属于商业办公类产品，不是十分建议买，总高15层，地下3层，有游泳馆、健身房，物业管理不错。单价14.2W）。利好周边小区，可以去这里游泳健身。

富宏馨居（98年，1栋，339户，490W-730W，虽然是住宅，但是复式公寓建造。有点像西城的荣丰2008。独栋社区，部分是公房，独立管理，开发商物业，一居室复式，这种房子就是占坑，居住舒适性还是差一点。单价12.1W）

富宏馨居

这里的学校是--五路通小学：

      60年成立，属于历史悠久，家长满意、业内也认同的优质特色小学。这里分本校和分校，学校内有南北两座教学楼，学校里面有两个活动场所。有篮球场、拍球、羽毛球专用场地。属于西城区素质教育不错的学校：学校有：五色蓓蕾金帆舞蹈团，连获艺术节大奖。管乐团也获各种比赛大奖。总之：算是牛小，实力不错，学校也不大，真的重视艺术教育，有特长的可以考虑，小升初在德胜区域派位。缺点就是在胡同里面，上学放学容易堵车。

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