今天写的有点细，字数多了，不想看过程的可以直接看总结。

       今天开始写西城区的板块分析，从最北面的马甸片区开始写。这一片区北至北三环的朝阳西城交界处，南至学院南路和黄寺大街、西至海淀交界，东至东城朝阳交界。属于马甸片区（围绕着马甸桥片区展开）。这里虽然老方云集，但是属于北京的热点区域，不光价格热点，学区热点，每年小阳春成交也是热点。

（1）、马甸（西城区）

       这里北面有玫瑰公园，紧邻京藏高速。西面是双秀公园，东面有新中国军事外交历史陈列馆。这里还有一座西黄寺庙宇。

双秀公园

     在这里乘坐地铁8号线的安华桥和19号线的北太平庄都比较近一点。这里也是京藏高速和北三环的交叉位置。

      这里的学校就是三帆中学附属小学，育翔小学，五路通小学。三帆中学、裕中中学、德胜中学。都是不错的学校，经过均衡化后，这一片区就没有学区洼地了。

第一梯队：（豪宅和终极改善）：阳光丽景（02年，7栋，2082户，1170W-2460W，两梯六户，塔楼社区，由于是2000年后的次新，带学区，因此这个小区的单价还是非常高的，首创开发，人车分流，分为南北区，南区4栋，北区3栋，楼间距宽，绿化高，儿童设施、塑胶跑道、网球场等比较齐全，卖的相对比较少，大型社区，单价18.5W左右，这个小区的车位基本在180W-300W不等）这个勉强算是这里的终极改善。基本1100W左右是一室。

阳光丽景南区

第二梯队：（刚需改善和改善）：裕中西里（79年-90年代，35栋，3417户，770W-1400W，属于各个事业单位福利分房，人员数字整体还是不错的，生活氛围还是比较浓厚，超大型社区，停车费每月100元，有一些90年的房子，虽然是板楼但是户型不是特别好，挂牌量还是相对还是比较多的，单价14W左右）。

裕中西里

裕中东里（80年，34栋，2476户，710W-1230W，单价15W左右，900W-1200W左右三室，900W左右两室，780W一室，这里大部分是砖混结构，无电梯，1-8号楼是一个院子，管理非常一般，9-13号楼属于科技馆宿舍，14-18号楼属于单位宿舍，19号楼板塔结合，单独一个院子。25、26、27、33、35号楼一个院子，管理相对还可以，有门禁和保安，28-31号楼是原单位宿舍，32号楼单独一个院子，外面看起来还是非常不错的，34号楼是钢混结构，单独一个院子，小区内部有一些基本的设施，长凳，健身器材，绿化等）

裕中东里

马甸南村（82年-92年-95年，16栋，2176户，690W-1880W（四室），属于成熟小区，生活还是比较方便，有板楼和塔楼，小区属于部委和国企单位的福利分房。人员素质还是非常不错的，不论之前分房人员，还是后来购买入住的，素质都不错。小区也更换了物业公司，人车不分流，停车200元左右，典型老小区，小区周边的绿化还是不错的，绿化达45%，这个已经很高了，西面是不算小的双秀公园。吃完饭可有去遛弯。小区的楼栋，也是从八十年代至90年代都有，主力户型是两室户型。单价15W）。

马甸南村

新风北街（84年，3栋，309户，588W-1180W，园林局家属楼公房社区，三栋楼小型社区，封闭管理，对面公园，环境还是不错，缺点就是小区小了一单点，靠对面公园补上。单价15W左右，）

新风北街

京师吉地（11年，1栋，549户，890W-1770W，独栋社区，C型楼，优势是次新，京师大（北京师范大学）房地产开发，这个小区主要是北师大老师和水利部内部职工，小区有地下两层车库，小区管理不错，单价17W+）

京师吉地

新风街甲1号（98年，1栋，84户，1500W左右，独栋社区，属于这一片唯一24小时热水，在这一片属于较新一点的小区，小区停车比较方便，单价15W）

新风街甲1号

新风街1号院（2000年，13栋，2176户，1950W-2050W，属于中直家属的塔楼社区，两梯八户，17年耗资3.6亿进行了改造（买房还是要买这些中直机关的老小区），内部环境不错，假山花园，橡胶跑道，小区内施舍比较齐全。自持物业，小区内部家属素质不错，小区的户型不是很好，需要仔细看好，单价17左右）。

新风北里（83年-96年，6栋，472户，600W-1160W，全国人大和园林局家属院，1、2号楼塔楼（1988年），3-6号楼板楼，3、4号楼（1983年），5号楼90年，6号楼96年。小区封闭管理，小区规整，内有乒乓球桌，人员素质还是非常不错。人大的名号，未来还行，但是不属于强势单位。单价15W左右）。

新风北里

新外大街6号院（78年-91年，7栋，593户，880W-1090W，中影洗印厂单位福利分房，7栋6层板楼，4排平房，小区内有小花园，单位物业，整体人员素质不错，小区有停车位，单价14.5W）。

新外大街甲8号院（叫延安大院，76年-87年，20栋，1177户，760W-1890W（四居室），大型社区，航天航空规划设计院的家属楼，分为南院和北院。南院5栋楼，北院8栋楼，小区19年完成改造，物业管理不错，小区绿化不错，小区内部有一个小花园广场，居民素质不错，这一片是典型的学区房，800W-900W两居室，1200W三居室，1600W四居室，单价15.5W）。

新外大街甲8号院

新外大街乙8号院（02年，1栋，252户，880W-1820W，西城区委家属楼，属于经济适用房，独栋社区，小区环境不错，小区居住人群大多数是政府单位人群，整体素质不错，缺点就是独栋社区。单价16.3W）。

新外大街10号院（63年，4栋，302户，640W-930W，独栋老社区，皮鞋厂公房社区，之前是厂的职工，后来购入者基本是为了学区房，1-6单元是63年，7单元是78年，8-19单元是94年。修建年代不同，导致单价差距比较大。单价14.5W）。

新外大街10号院

新明嘉园（99年，1栋，170户，690W-1720W，独栋社区，在这一片属于次新楼，建筑质量还是不错的，住总开发，一部分是住总集团单位分房，另一部分是商品房，一共12单元，一梯两户，大部分是三居室，单价15W）。

新明嘉园

新外大街甲12号院（82年，1栋，82户，860W-890W，独栋社区，教职工家属楼，小区管理不错，旁边是北京京教老年大学单价16W）。

新外大街甲12号院

新康街3号院（56年-82年-92年，1栋，203户，820W-1200W（四居）），北京三建大院，车位200元，完成小区的改造，小气绿化还是不错的，缺点就是独栋社区，单价14.1W）

新康街3号院

新康街甲一号（95年-2000年，3栋，252户，860W-1550W（两室），治安总队的家属楼，小区完成改造，物业管理还是不错的，小区氛围不错，单价16W）。

北三环中路（80年，7栋，725户，780W-890W，公房社区，已经完成小区改造，改造的还不错，独门独院管理，成熟型社区，紧邻北三环，单价13.5W）

德外大街2号院（96年，1东，181户，1070W左右，独栋社区，单位福利分房，总共12层，两梯十五户，单位福利分房，小区旁边就是高等教育出版社，单价15.8W）。德外大街4号院（99年，1东，176户，1550W-2400W，独栋社区，高教出版社家属楼，人员素质都不错，自己单位物业，小区管理还不错，有地下车库，可惜就是规模小了，旁边海没有公园作为小区的扩充，小区户型一般，大而不精致，单价16W）。

德外大街4号院

北三环中路12号院（80年，3东，264户，710W-1180W（三室），北京广播器材厂家属院，12层板楼，两梯十户/一梯十户，小区管理还行，门口大爷还是比较负责的，居住人员素质不错，小区做了外墙保温改造，这里的治安基本靠街道的武警站岗什么的，不是靠门口大爷，单价13W-14W左右）。

北三环中路12号院

文联宿舍（92年，4栋，540户，660W-1510W，看名字就知道谁的单位宿舍，居住人群文联退休老人和为了孩子买学区房的家长，人文素质都不多，算是有一点绿化吧，居住氛围浓厚，塔楼，两梯七户，封闭管理，1、2、3栋楼是92年，4栋是98年，这栋楼的户型有点三角形和斜角，虽然新一点，但是户型不是很好，单价15.5W左右）

文联宿舍

双旗竿东里（79年--94年，18栋，1475户，730W-1280W，北京住总建设的大型社区，单位福利分房，三个楼是一个独立院子，小区1-9号楼和13-17号楼是北京广播器材厂家属楼，11号楼是北京出版社家属楼，18号楼是中石油家属楼，建设年代分别是79年、84年，92年和95年，这个小区有花园，小区老旧改造，单价14.6W）

双旗竿东里

第三梯队：（老破小和刚需）：由于公寓属性，就统一房子第三梯队了

北环中心（05年，3栋，898户，830W-1800W，公寓性质，70年产权作为大家宣传的口号，可以落户，6梯11户，单价6.5W左右，对应学区：三帆中学附小，医科大附小，停车还是比较方便，这里办公的还是不少。这严重影响他的升值）。

北环中心

华尊大厦（2000年，1栋，144户，1600W-2350W（复式），独栋社区，塔楼社区，两梯四户，弧形楼，面对玫瑰公园，紧邻京藏高速，单价8.5W）。

华龙大厦（06年，2栋，304户，1500W-2250W，塔楼，公寓，三梯六户，这里面办公的还是不少，视野不错，单价8W左右）。

华龙大厦

新明胡同（80年-90年，11栋，1336户，750W-1290W，小区是公安十三处（治安总队）和化工部的家属院，3栋楼。还有92年中国包装总公司和北京拖拉机厂共同建设的三栋楼，人员素质不错，小区停车方便。89年有6层板楼，也有90年的16层板楼。5、6、7三栋楼一个院子是91年，北汽福田、包装公司、有色金属研究院和中国银行单位分房，都是老一代知识分子。这里面的大户型基本都是那个年代的领导，这里单价17W左右）这个小区旁边就是功德林小区，这个听名字就知道也是公安局的家属楼。不能对外销售。

新明胡同

总之：

       这里是典型的三区交界，并且西城片区的势能最高。可以从房子的单价基本就能看出来。海淀基本在10W左右，朝阳在8W左右，西城基本就是14W左右。这一片也是西城顶级的学区房区域（金德月中的德胜片区）。这里有顶级的育翔小学、西师附，非常不错的三帆小学，中学也很好。由于这个关键原因，这里价格一直都很高，后来多校划片，各种平衡政策，导致买了牛校旁边不一定上牛校，导致这里价格掉了不少，这两年大家转了一圈，感觉这里还是很强，价格慢慢又回归了。

育翔小学

       这里氛围三个小区域说明一下，马甸桥东北角的锡城部分，主要是以裕中东、西里展开。这两个也是八十年代的大型福利分房的老小区，按照楼龄和户型结构算是老破小，但是看看价格还不能划归刚需的老破小，因为这总价刚需们根本买不起。暂且划归第二梯队吧，算是改善型（就是为小孩上学的改善群体，改善的是学校）。这里不论是原住民还是后来买入人群，整体素质还是非常不错的。单价基本在14.5W左右，户型以一至两居室为主，总价在800-1000W左右，在售量还比较大。这西边也有几栋公寓式办公和住宅混合楼，单价在7W左右，这里不是建议买入，未来出售难度也比较大。公寓建议是住宅五折可以考虑买入。

三帆

      马甸桥西南角的西城部分基本都是八九十年代的单位福利分房，除了马甸南村、新风南里少数几个小区规模大一点，其它的规模相对较小。好在旁边有个双秀公园，拓展了大家不能在小区遛弯的缺点。这里单价基本在14-17W之间，主要体现的是楼龄不同，价格也拉开了幅度。新风街1号院由于是2000年左右在这一片算是次新了。西面紧邻北师大，人文氛围也不错。典型学区房片区。

       马甸桥东南角的西城部分，单价在13-18W之间，中间有几个小区是不能交易的。这一片基本都是单位福利分房。其中的阳光丽景是02年，由于品质在周边相比较确实提升不少，单价也就提升不少，算是这一片的稀缺产品，属于这一片的顶部，虽然价格已经很高了，我已经把它划归终极改善了，想住这里，只能买这个了，这些导致未来还是会涨的。但是他还是会受海淀或者其他区域的豪宅盘的价格限制，再高，毕竟是楼房，不是大平层或者别墅，豪宅一定是面积大的，而不是价格贵的。这些是限制他未来价格的顶部效应。

       这些学区房，购买建议小区规模大一点的，强势单位的福利分房。未来保值会更好一点。这里优势就是学区，位置好，整体比较成熟。缺点就是房子老，还单价贵，那是太贵了，好多楼还没电梯。

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