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从西城各区域的价格趋势图上看，广外片区6月份的房价，比5月份环比上涨了将近2%，德胜区域，则在下降。

今天这篇，是老王踩盘记系列。今后，我们会不定期的分享踩盘系列文章。

老王特地抽出几个周末，实地踏勘了西城广外片区，为大家筛选出了值得推荐的4所小学、10个次新小区。

先说广外片区值得推荐的四所小学：

1、北小广外校区：这是校区，不是分校，师资力量与本部是一体的，硬件杠杠滴，小升初广内广外二选一，划片是红莲北里、马连道一带的老房子，最好父母户籍房产都在片区内，否则基本上被调剂。

2、实验一小广外分校：老牌名校，小升初是大椿天和广外二选一，划片是茗筑、信和嘉园（划片内唯一商品房）和周围央产房。

3、椿树馆小学：80%直升八中，划片车站东街一带的老破小，自从直升八中后就火的不行。

4、实验二小广外分校：算是中上等小学，这两年新入学的达到十几个班了，四老顺位全被调剂，划片楼盘除了远见名苑、朗琴园之外就全是车站西街、乐城、小红庙这些老破房子。

再来看看广外片区推荐的十个次新楼盘：玺源台、红山世家、丽水莲花、西豪逸景、朗琴园、远见名苑一二期、北欧印象、常青藤嘉园、信和嘉园、源屋曲。

1、玺源台：这个小区人车分流，共5栋楼，其中4、5号楼还未出售，开发商不差钱，攥手里等着升值，1号楼两个单元，每层十户，朝向最好，2号楼南北走向，要么朝东要么朝西，楼道太长，感觉像是酒店式公寓。玺源台给人的感觉就是小户型、落地窗、年轻人的最爱，1号楼北侧就是铁路，由于离北京西站比较近，火车速度不高，噪音不太大。1号楼24层的89.9平米的南北两居报价1280万元（单价14.2万元），估计能砍个几十万，2号楼朝东向6层的90.3平面的两居报价1330万元（单价14.7万元），看来是不靠谱的卖家。

2、红山世家：这个小区不错，华润从蝶翠华庭的开发商北京港旅买了几块地，因此红山跟蝶翠华庭的楼号是统一编排的，比如蝶翠华庭只有5、7、8三栋楼，而红山世家只有1、3、4、6、9、10号楼，小区人车分流，管理非常严格，核酸四天差点没混进去。6号楼单独一个院子，北侧也是铁路。89.3平米南向两居，总价1240万元，单价13.8万元，结果中介还说北京不缺有钱人，缺的是资质。唉，真是感叹自己的钱包太瘪。

3、丽水莲花：整个小区6栋楼，其中6号楼靠东南，挨着莲花河，相对安静一些，看了一套低楼层的南向两居，105平，1350万元（单价12.9万元）。小区人车不分流、管理不如上面两个小区，车位全靠抢。

4、西豪逸景：这个小区内有回迁房也有商品房，人车不分流，主要是塔楼，南向有140平的三居，价格得1700多万。看了一套西向104平米的两居，总价在1200万元（单价11.6万元），离铁路很近，噪音有点大。

5、朗琴园：人车分流，典型的围合式小区建筑，北侧两栋楼，编号为1-2号楼、3-4号楼，东西侧各一栋南北走向的16层楼（东侧6号楼、西侧5号楼）；南侧为两栋楼，编号分别为7-9号楼、10-12号楼。中心为草坪、树林、小河，小区环境应该在二环周边数一数二，南北楼相隔160米，东西楼相隔140米，大概30多亩地的绿化环境，大家自己脑补。站在2号楼北边户能清晰的看到北侧希尔顿逸林酒店的楼顶花园。朗琴园没有完美的房子，比如说，南北通透的房子是凹进去的，南侧俩卧室，采光时间是上午11点到下午3点，北侧是小卧室、客厅和厨房；采光好的三居要么是东南向、要么是西南向，总之不是南北通透，单价在12万左右；两居要么是东西向，要么是东北向，单价在14万左右；一居没有南向的，单价在13万左右。总体而言，若是看中朗琴园无敌花园的话，建议买入东南向的三居室，改善首选户型。

6、远见名苑一期：地理位置不错，离达官营地铁站较近，附近有天虹商场，紧邻莲花河，有健身步道。该小区一共10栋楼，小区里面有经适房、有商品房，塔楼居多，板楼较少。因此小区内南北通透的房子极其少见，占坑一居室非常多，房子单价在12万以内，小区环境一般，个人不太喜欢。如果看中实验二小广外分校的学区可以买入一居占坑，如果改善的话可以等待出房很少的南北通透三居，否则可以考虑朗琴园或者远见名苑二期。

远见名苑二期：二期跟一期不在一个小区，位于四中广外校区的正南侧，与四中间隔一条马路。整个小区仅有两栋楼11号楼、12号楼，20层，人车分流，南北两楼间隔80米，东西间隔50米，中庭很小，绿化一般，小区安静，如果不太注重小区绿化的话，这个小区还是非常不错的，南向两居在13.5万左右。推荐该小区南向两居和南北通透三居，论户型，二期的三居远胜朗琴园，尤其是12号楼高层148平米的三居室，主卧和客厅朝南，另外两间卧室、厨房朝北。

7、北欧印象：一共4栋楼，全为塔楼，站在3、4号楼的高层，能清晰的看到南侧大兴机场登机楼的施工现场、丽泽SOHO，甚为壮观，就是本人还未研究那一块的规划未来是否影响视野。人车不分流，小区面积不大，就四栋楼，无所谓小区绿化环境。整个小区最大为全南向三居室120平方，也有东南向三居，单价在12万以内，也有很多人买一居占坑。离地铁16号线南段的红莲南路站620米，西侧茶叶一条街250米。

8、常青藤嘉园：该小区基本上不临大马路，有板楼有塔楼，2005年左右的商品房，物业管理比较规范。有11层小高层，也有16层和22层的高层，小区内一居、两居基本上都不是南北通透户型，只有三居是南北或东西通透，小区有中央花园，东西110米，南北80米，适宜老人小孩休闲。缺点是人车不分流,划片红莲小学，交通不太方便，距离最近的达官营地铁站1公里，距离年底开通的16号线南段红莲南路站620米。小区一居单价在11-14万之间，两居三居单价在11-13万之间。

9、信和嘉园：离地铁湾子站1.2公里，北侧紧挨家乐福超市，西侧紧邻实验一小，是一小唯一的划片商品房，其余都是体制内的军产、央产房。这个小区只有四栋楼，小区中央为花园，西南角为信和幼儿园，环境安静、人车分流，没有朗琴园小区体量大，也没有朗琴园那么大气的中央花园，但总体而言在广外片区属于优质小区，单价在13-15万之间，三居户型比较方正通透，两居既有全南向户型，也有南北通透或西北向户型。

10、源屋曲：该小区紧邻西二环，东侧华亨大厦隔绝了主干道的噪音，小区一点也不吵。整个小区5栋6层花园洋房，东南角6号楼是一栋21层的高板，站在21层可以眺望丽泽商务区、二环主干道和大观园，甚是开阔。这个小区也是广外片区唯一一个次新花园洋房社区，小区环境中上，三居南北通透；6号楼是两梯六户，两套南北通透三居、两套南向两居、两套北向一居，总体而言1-5号楼居住质量更高一些。缺点是离地铁广安门内1.8公里，离16号线南段红莲南里站1.3公里，如果日常出行都开车的话，属于改善首选。缺点是划片青年湖小学。

虽然西城现在也执行多校划片、六年一学位政策，大力推进教育均衡化，但是西城的学区房价格依然在上涨。最近俩月，只有德胜片区的学区房价格在下降明显。

学区房中，又以次新小区最为抢手。能买得起十几万学区房的人，对于单价差距在两三万的楼盘而言，肯定会选择品质高的小区。因为这类房子，增值潜力更强，增值空间更大。

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