作为东城南片的老大，近几年龙体的房价涨得非常嚣张啊！从2020年开始，每年基本都有10%的涨幅。

龙体何德何能，能撑起南片的东城呢？咱们先说几点利好，再说几点利空。

1、东城有个没在任何纸质文件中体现，且主要针对老崇文的升学路径，就是2.5派中，隐藏了一个对口入学（如图），你从这个图能看到，体育馆路小学可选的是50中，光明和板厂是龙潭中学，现在龙潭中学不是和广渠门一体化吗？所以，默认=能上广渠门，那你说好不好？

当然，在这里我也得做个提示，这种土方法，有一年是一年，搞不好啥时候就没了。

而且，之前有家长打电话问过相关工作人员，对方回应说：对口入学占用三派的总名额，如果勾选人数超过投放名额，就会摇号。

相当于，光明、板厂、体育馆路各多了一次摇号进龙潭和50中的机会，而且摇中的概率很大，这对于培新来说，还是挺利空的。

2、龙体的房子。龙体的成交量里，商品房占了一半。实际上比和平里更宜居，是东城"职住学"平衡的代表。

比如，板厂划片内的的绿景苑，二环内，1000万左右，能买个商品房社区的80多平两居，人车分流、有水系，且小学大概率板厂或者光明，这在西城几乎是不敢想象的事儿。

 3、为啥龙体屈居东城第三，主要这个隔壁邻居不给力啊，你看看人家和平里，邻居是安交、北东，大家觉得调剂了也能接受。但是龙体吧，邻居是天永和东崇前，如果调剂总觉得亏得慌，这不就充分说明：邻居是谁很重要啊。

调剂这个事儿，它对市场的影响力有多大呢？自从22年体小出现调剂到景泰的案例后，左安浦园、漪园、溪园三杰，中介曾经拍着胸脯说，这里的房每年涨40万起步。目前来看，这半年是没太涨的。为了规避就近调剂，龙体的体育馆路遇冷，成交大部分是更靠里的板厂、培新、光明。

龙体学区到底如何呢？4所划片小学（字幕：109的西语+英语DZ学校），其中板厂、培新、光明都属于家长比较认可的好学校，但是光明这几年快乐教育，板厂京剧特色，管理严格，培新也是老牌牛小，而且这几个学校也有互相调剂的情况，体育馆路小学由于更靠近天永，因此也有小部分调剂到景泰的情况。

龙体的小升初，只有一个96中弱一些，但是96中在东崇前和龙体都有投放名额，像2022年，总共214个+24个=238个名额，前面我也提到了光明、板厂、体小，能享受隐藏的对口入学，而培新是有40人定额直升汇文朝阳的机会，这里有一个隐患就是，对口入学之前的说法的占用三派名额，那对于需要参与片区内派位的毕业生来说，掉坑的可能比明面上要高了很多。

龙体的房子这几年涨幅比较高，龙体的购买的人群，除了一部分老东城人内部改善以外，还有一部分是通勤朝阳的人群，就近选择了龙体。

四个小学里，培新和体小有平房，总价220万起，其他的都是楼房。

楼房里，500-700万是龙体的主流成交。那楼房除了地下室以外，门槛基本得500万了，想要能住的小两居，基本就得600多万了。

公房社区里面流通性比较好的有：法华南里，培新街乙5号院，安化北里，板厂南里，龙潭北里。

商品房有：

绿景馨园（回迁小区，户型不错）

绿景苑（1号楼是回迁）

新裕家园（3栋楼，有35平开间上车）

幸福家园（离地铁近，1-4居都有）

保利蔷薇（08年次新，3栋楼，2号楼最佳）

水上华城（户型不错）

北京上舍（人车半分流，近地铁）

1、冠城名敦道A区，对口光明小学广渠门校区，名敦道B区都是改善大户型，A区是小户型、没燃气，升值也慢，但是总有人问我能不能买，我是觉得非想买也不是不行，但是你要接受流通性不如能住的房子这个事儿，毕竟没燃气这个事儿就把想住的群体给排除在外了，这几年跟着龙体大盘没什么问题，如果长持的话，就不建议了。

2、绿景苑，对口板厂，低总价上车典范，面积跨度大，热度很高的盘，房龄新、环境好，最小户型30多平，500万出头上车，改善2居、3居也有。

3、培新街乙5号院，与汇文转学和培新小学一路之隔，涨幅非常可观的公房社区，我们通常看到的公房最多是90后，它是2000年的，房子比较新，70多平2居室800-900万。

总的来说，龙体的房子大部分还是比较宜居的，价格也比较合适，是“职住学平衡的典范”片区。